最高法院: 被执行人占涉案房产25%份额, 应当仅拍卖其所占份额还是整体拍卖?
阅读提示：司法实践中，执行法院在对共有不动产的处置上存在按份额拍卖和整体拍卖两种处置方式，法院能够准确的通过案件及该不动产的详细情况选择以何种方式拍卖，但对于具体的处置标准目前并无法律进行明确规定。当执行法院对与他人按份共有的被执行人占25%的涉案房产时，应当怎么样确定是仅拍卖其所占份额还是整体拍卖呢？本文通过一则广东高院发布的案例对该问题进行解答。
当司法强制力介入共有物处分时，执行法院应当遵循比例原则，从采取对案外共有人损害最小的处置方式开始，按损害程度由小到大的顺序，选不一样的处置方式。执行法院在没考虑和选择对案外共有人损害较小的处置方式，未经过市场检验仅拍卖被执行人所占25%份额是否确实减损被执行财产的变现价值的情况下，直接采取对案外共有人损害最大的整体拍卖的处置方式，应予纠正。
一、珠海中院在执行金某公司、稳某投资申请执行谢某阳、谢某雄、王某升、谭某东、田某椿、贺某、珠海市名某公司股权转让合同纠纷一案中，作出（2021）粤04执7号之三执行裁定书，对位于珠海市香洲区某路某号楼某座某房按整体拍卖。
二、王某升不服向该院提出书面异议,请求撤销对某山庄某号楼某座某房（以下称104房）按整体拍卖的执行裁定，将其变更为对104房王某升拥有的25%份额进行拍卖。理由是104房由4人按份共有，王某升、郑某萍、王某东、王某静各占25%，其中只有王某升是（2021）粤04执7号案的被执行人，郑某萍、王某东、王某静均属案外人，法院在未经其他三位共有人同意的情况下，对104房按整体进行拍卖，强制处置了郑某萍、王某东、王某静对104房各自拥有的25%份额，严重侵犯了他们的财产权益。
三、珠海中院审查后，认为案涉房产为不可分物，对案涉房产的查封和强制拍卖，无法直接区分空间、分开处置，本案继续执行案涉房产，异议人将会从执行款中获得其应有的共有财产份额，同时还能够最终靠行使优先购买权来保护其共有权益。故驳回王某升等异议请求。
四、王某升不服，向广东高院申请复议。广东高院审查后，以“珠海中院直接采取对案外共有人损害最大的整体拍卖的处置方式确有不妥”为由，支持了王某升的复议请求，并撤销对案涉房屋的整体拍卖。
本案的争议焦点：被执行人占涉案房产25%份额，应当仅拍卖其所占份额还是整体拍卖？广东高院的裁判要点如下：
1.本案涉案房产是被执行人与其他三人按份共有，房产权属证明上明确载明每人占25%的份额。
2.对不可分割的被执行人与其他共有人所按份共有的不动产进行处置时，应当选择先征询双方当事人及有关权利人是否同意变卖被执行人所占有25%的份额。在双方当事人及有关权利人对变卖被执行人所占25%份额和变卖价格达成一致意见时，该处置方式是对涉案房产案外人共有人损害最小的。
3.如双方当事人及有关权利人不同意变卖，则依法采取拍卖的方式处置被执行人所占有的25%份额。此时，也应当先选择仅拍卖被执行人所占的25%份额，因为，仅拍卖其所占份额，案外共有人由此负担的成本较低，且未改变案外人合法财产的性质和形式。
4.如果仅拍卖被执行人所占25%的份额一拍流拍，说明经过市场检验，仅拍卖涉案房产的25%份额确实减损被执行财产的变现价值，则最后采用对案外共有人合法财产损害较大的而能更大限度实现涉案房产份额价值的整体拍卖处置方式。
5.珠海中院在没考虑和选择对案外共有人损害较小的处置方式，未经过市场检验仅拍卖被执行人所占25%份额是否确实减损被执行财产的变现价值的情况下，直接采取对案外共有人损害最大的整体拍卖的处置方式确有不妥，应予纠正。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.关于共有房产在执行程序中的处置方式，目前有关规定法律及司法解释并未明确规定，在执行实务中，对被执行人与他人共有的房产的处置,存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款两种方式。无论采取哪一种方式处置被执行人与案外人共有的房产，债权人利益的实现与依法保护案外共有人合法权益不可避免产生冲突，“两害相权取其轻”，当司法强制力介入共有物处分时，执行法院应当遵循比例原则，从采取对案外共有人损害最小的处置方式开始，按损害程度由小到大的顺序，选不一样的处置方式。
2.在按份拍卖的场景下，潜在竞买人往往会因顾虑到未来与其余按份共有人共享房屋可能带来的诸多不便与复杂性，而表现出较低的购买意愿，这往往导致拍卖流拍的结果。而整体拍卖作为一种解决方案，避免了因产权分割而产生的种种潜在问题，能够更有效地保障所有相关当事人的合法权益。当申请执行人面临此类情形时，我们提议首先积极与所有按份共有人做沟通与协商，尊重并保障其依法享有的优先购买权。若经过努力仍无法达成一致意见，申请执行人则可依法向法院提出申请，请求采取整体拍卖的方式。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其必须要格外注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不代表北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)
第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二百五十条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。 人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位一定要办理。
以下为该案在法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。该规定明确了人民法院执行工作的三个原则。首先，是维护债权人利益原则，在债务人即被执行人与债权人两者的合法权益相冲突的情况下首先要保护债权人的利益，被执行人未按执行通知履行时，人民法院有权对被执行人应当履行义务部分的财产采取执行措施。其次，是执行限于被执行人财产原则，法律赋予人民法院有权采取执行措施的只能是被执行人应当履行义务部分的财产。第三，是坚持比例原则，人的生存权、发展权重于债权，当两者发生冲突时，应当考虑保护被执行人及其扶养家属的生存权、发展权。
本案中，对被执行人与其他人按份共有的涉案房产处置的核心是解决债权人和其他按份共有人之间的利益冲突的问题。关于共有房产在执行程序中的处置方式，目前有关规定法律及司法解释并未明确规定，在执行实务中，对被执行人与他人共有的房产的处置,存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款两种方式。无论采取哪一种方式处置被执行人与案外人共有的房产，债权人利益的实现与依法保护案外共有人合法权益不可避免产生冲突，“两害相权取其轻”，当司法强制力介入共有物处分时，执行法院应当遵循比例原则，从采取对案外共有人损害最小的处置方式开始，按损害程度由小到大的顺序，选不一样的处置方式。本案涉案房产是被执行人与其他三人按份共有，房产权属证明上明确载明每人占25%的份额。同时，该房产属于不可分割之不动产,直接采取整体拍卖的处置方式必然直接处置了并非被执行人的案外人合法财产，即使执行法院保留共有人相应份额的拍卖价款和保障共有人的优先购买权，但不可避免的改变了案外人合法财产的性质和形式，将案外人合法的房产变更成为金钱价款，共有人行使优先购买权也不可避免的支出额外的拍卖费用及税费。并且，从所占份额比例看，为债权人的合法权益执行被执行人所占25%的份额，而损害三个案外人所占75%的份额，必然直接侵害案外共有人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十四条第一款进一步规定，对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。据此，执行法院对不可分割的被执行人与其他共有人所按份共有的不动产进行处置时，应当选择先征询双方当事人及有关权利人是否同意变卖被执行人所占有25%的份额。在双方当事人及有关权利人对变卖被执行人所占25%份额和变卖价格达成一致意见时，该处置方式是对涉案房产案外人共有人损害最小的。如双方当事人及有关权利人不同意变卖，则依法采取拍卖的方式处置被执行人所占有的25%份额。此时，也应当先选择仅拍卖被执行人所占的25%份额，因为，仅拍卖其所占份额，案外共有人由此负担的成本较低，且未改变案外人合法财产的性质和形式。如果仅拍卖被执行人所占25%的份额一拍流拍，说明经过市场检验，仅拍卖涉案房产的25%份额确实减损被执行财产的变现价值，则最后采用对案外共有人合法财产损害较大的而能更大限度实现涉案房产份额价值的整体拍卖处置方式。在疫情防控情况复杂严峻、国内经济提高速度放缓、经济下降带来的压力加大的形势下，人民法院在民事执行工作中，在不损害债权人利益的前提下，应当尽量优先采取对被执行人生产经营和生活影响较小的执行措施，切实充分保障案外人合法权益。珠海中院在没考虑和选择对案外共有人损害较小的处置方式，未经过市场检验仅拍卖被执行人所占25%份额是否确实减损被执行财产的变现价值的情况下，直接采取对案外共有人损害最大的整体拍卖的处置方式确有不妥，应予纠正。
另外，申请执行人在执行异议中主张参照的案例虽然也是对共有房产的处置，但是所提交案例的涉案房产是登记在被执行人名下或被执行人与其配偶名下的夫妻共同财产或家庭共同共有财产。因按份共有与共同共有相关权利义务内容不同，执行法院在处置登记在被执行人名下的与案外人共同共有的房产与处置明确载明案外共有人特殊的比例份额的按份共有房产必然也有一定的区别。故申请执行人在执行异议中所提交案例的解决方法并不适用于本案。
综上所述，复议申请人王某升申请复议的理由成立。珠海中院（2021）粤04执异186号执行裁定适用法律不当，处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下：
一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04执异186号执行裁定。
王某升、深圳市金某投资管理有限公司等合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2021)粤执复789号】
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